股盈汇代建行业进入洗牌期，业内预计仅40家可存活下来

历经四年的快速发展，代建行业正在走向成熟发展阶段。

第三方研究机构克而瑞发布的数据显示，2025年，代建新拓规模前10企业集中度超7成，而综合能力排名变化幅度明显减小。整体来看，企业竞争格局步入相对稳定阶段。业内预计，2026年行业马太效应将进一步强化。

这不意味着市场竞争强度减弱。2025年以来，行业还持续面临着费率下行、同质化竞争等困境。此外，受到新房市场销售的影响，不少企业还面临回款的难题。

中指研究院企业研究总监刘水认为，未来面对激烈的行业竞争，代建企业还需协调整合全产业链资源，依托自身产业链，高效调动从设计到销售、运营管理等全产业链资源，提供“代建+”的一体化解决方案。

不超过40家企业能“留下来”

代建市场规模还在持续扩容。据克而瑞监测，2025年，代建市场新拓展面积达2.45亿平方米，同比增长14%，较2024年的增长率提升1个百分点，总体规模再创历史新高。

细看各个企业的新拓面积情况可以发现，这样的增长并不是普遍存在的。上述机构数据显示，2025年，代建新拓规模前十集中度达到77%，较2024年增长6个百分点；仅前五家企业的新拓建面占比就达到了45%。

事实上，过去两年代建企业综合能力排名的变化幅度正在缩小。据《2025年中国房企业代建综合能力TOP30》显示，从综合能力前十名企业来看，与2024年、2023年相比，2025年的前五名企业与此前两年基本重合，绿城管理、蓝城集团、润地管理、金地管理4家企业已连续三年位列TOP5。综合能力排名11-20名的企业，变动率也正在收窄，2025年较2024年的变动率约为30%。

上述机构指出，企业综合能力排名变动幅度收窄，重合度有所提升，这一方面是因为，尽管有大量房地产企业涉足代建业务，但真正能够在市场中沉淀下来并持续进行布局的企业数量有限，不超过40家；另一方面，经过一年多的洗牌与调整，目前代建赛道的“头部”“腰部”格局已进入相对稳定的阶段。

值得一提的是，2025年以来，入局代建的企业数量未出现增长。克而瑞提到，无论从规模空间的吸引力还是企业主体的主动性来看，未来新增企业布局代建业务的可能性较小，入局企业接近饱和。但在这个过程中，市场竞争依旧激烈，企业为了抢占市场份额仍在绞尽脑汁抢占市场份额，关键举措之一是降低费率。价格战在2025年依旧未有停歇。

亿翰智库发布的数据也显示，从盈利空间来看，商业代建管理费费率持续承压，费率低于2%的项目占比达45%，2%-3%费率的项目占比超36%，两者合计占比超八成，传统的盈利模式面临严峻考验。

这样的情况下，即便是头部企业，同样也面临着盈利压力。绿城管理日前发布的盈利预警显示，该公司预计2025年股东应占净利润同比下降约40%至50%，“减少乃主要由于代建行业竞争加剧，项目收入下降及人员成本刚性导致毛利下降影响”。

值得一提的是，亦有头部代建企业人士向记者透露，新拓项目端表现不错，但受新房销售不景气的影响，去年下半年的回款难度加大，相应地对供应商款项账期也压长了，经营压力有所增大。克而瑞指出，未来若价格战持续，行业将陷入“规模增长、利润下滑”的困境，大量中小玩家将面临亏损出局的风险。

对企业综合能力的筛选

对于代建行业的市场容量，业内一直保持着较为乐观的预期。克而瑞认为，随着地方城投平台开发需求持续释放、保障房建设进入高峰期、存量更新与不良资产盘活需求扩容，市场规模仍会稳步扩容。

但如何在楼市调整期阵痛期，项目操盘难度变大、容错率降低，且部分潜在委托方的入市意愿有所降低的背景下，突破困局并抢占市场份额？不同类型的企业有不同的应对方式。

克而瑞认为，对于头部代建企业来说，其核心是持续强化品牌与产品力优势，锁定高附加值市场化项目，维持规模领先优势，同时通过数字化管控与产业链资源整合降本增效，对冲费率下行压力。

事实上，企业在市场竞争中的重点已转向综合能力的系统性筛选。龙湖龙智造相关负责人发现，2025年以来，委托方的核心诉求就已经从品牌背书和管理输出，转向全过程、可量化的价值兑现，也即能否切实帮助项目实现去化、管控成本、保障交付、防控风险。

产品力堪称实现价值兑现的核心支柱之一。在楼市筑底的当下，精准匹配市场需求的“好房子”是带动市场的关键。

有代建企业华东区域的市场负责人指出，这需要企业成为定制化服务专家，在不同的地域市场，针对不同项目和不同委托方，依据其各自的特点，实行一盘一策，提供不同类型的“好房子”。

例如大城市对开放空间要求变高，据老板电器创新研究院调研显示，在一线城市开放式厨房形态整体占比达56.4%，在160平方米以上户型中达7成。而在西南地区，当地常有家族大聚会的风俗，相应的产品就专门设计面积更大、更开阔的客厅，以容纳更多人围坐。

据中指院监测，2025年，不少代建企业通过升级产品，打造区域首个特色项目如四代宅等，抢占市场空白，形成“首盘效应”，在缺乏竞品的情况下，即便是在低能级城市，亦在定价策略上有较大优势，实现快速去化。例如在福建省浦城县，建发更新建设代建了当地首个符合“好房子”政策的四代宅项目，开盘当月去化70套了，居闽北第一。

此外，成熟的成本管控能力则有助于项目从源头规避超支风险，并在费率空间收窄的背景下，保障项目效益。据龙湖龙智造上述负责人介绍，依托龙湖集团长期积累的供应链体系与集采优势，结合自研数字化工具，龙湖龙智造在项目启动阶段可实现全口径成本规划与风险锁定，并在实施过程中动态监控预警，“浙江某项目因出色的成本管控，获得委托方激励超千万元”。

对于腰部企业来说，刘水认为，其实现突围的核心在于避开与头部在品牌与规模上的正面竞争，通过“区域深耕和差异化细分赛道”构建突围，利用属地化的人脉资源、政策理解及供应链成本优势渗透，并承接头部企业不愿下沉或难以精细管理的三四线城投及中小房企项目，同时在业态上拓展商业综合体等细分赛道，将有限的资源投入特定专业能力的打磨。

上述代建企业华东区域的市场负责人认为，在市场和委托方都不够确定的情况下，代建企业对所在城市的熟悉程度、对市场和客户的理解力、专业操盘的能力、经营解题的能力、产品力、服务力等，是其在承接项目的不确定性当中最确定的底盘。

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